Leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt

LBS erwarten für 2015 Preisanstieg von bis zu 3 Prozent – Weiterhin enorme regionale Wohnungsmarktunterschiede – Städte in Süddeutschland bleiben Preisführer

BERLIN – Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen mit einer leichten Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Aktuelle Erhebungen der LBS erwarten zwar eine weiterhin lebhafte Immobiliennachfrage mit steigenden Preisen, allerdings mit einer geringeren Dynamik, als dies in den letzten drei Jahren der Fall war. „Mit 2 bis 3 Prozent bleiben die erwarteten Preissteigerungen insgesamt im Rahmen der allgemeinen Einkommensentwicklung“, so Verbandsdirektor Axel Guthmann heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2015“ in Berlin.

Nach Guthmanns Worten halte die positive Grundstimmung der Experten der Landesbausparkassen und Sparkassen mittlerweile im fünften Jahr in Folge an. Besonders im Fokus des Interesses stünden dabei Eigenheime aus dem Bestand sowie neue und gebrauchte Eigentumswohnungen.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen, der mit Abstand größten Maklergruppe in Deutschland. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über typische Preise für verschiedene Objektkategorien – in mittleren bis guten Lagen – und außerdem über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente, aktuell in rund 880 Städten.

Enorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es nach LBS-Angaben traditionell bei den gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 910.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Südwesten und der Süden mit Wiesbaden (900.000 Euro) sowie Regensburg (775.000 Euro), Stuttgart (720.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (670.000 Euro).

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,3 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 600.000 Euro um 150.000 Euro teurer als in Düsseldorf, in Kronberg mit 620.000 Euro rund 120.000 Euro teurer als in Frankfurt. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Starnberg mit 1,03 Millionen Euro, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 750.000 bzw. 650.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 180.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 130.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 175.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg mit 60.000 bzw. 75.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. Denn in Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 300.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 200.000 und 230.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 430.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 570.000 Euro und in Gauting sogar 750.000 Euro. In der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern – im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von gut 22 Prozent. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Guthmann

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts merklich gestiegene Preise, vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 7.300 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von Gräfelfing (6.200), noch deutlich vor München (5.900 Euro) oder Hamburg (4.100 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch im Ruhrgebiet (Dortmund und Essen) im moderaten Bereich von 3.100 Euro.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um 1.100 Euro und lediglich im Süden bereits wieder bei gut 2.000 Euro. „Bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner damit nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen“, hob der Verbandsdirektor hervor.

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS nach wie vor nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb seien Grundstücke gerade in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit mehr als 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro). Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.350 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Heidelberg (700 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus, Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Für den weiteren Jahresverlauf liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognostizierte Preissteigerung bei Bauland und Reihenhäusern im Bereich von 2,5 Prozent, bei gebrauchten Eigentumswohnungen und frei stehenden Einfamilienhäusern etwas höher. Noch etwas stärker wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentumswohnungen mit 3,1 Prozent gesehen. Gleichwohl ändere dies nichts an der Tatsache, dass Immobilien hierzulande auch im internationalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahlbar seien.

Andererseits hat sich das Angebot nach wie vor noch nicht genug ausgedehnt und bleibt nach Angaben des LBS-Verbandsdirektors eng, gerade auch im Gebäudebestand. Zu Recht richte sich die wohnungspolitische Diskussion deshalb vorrangig auf die Frage, wie mehr Neubau in den Schwerpunkten der Nachfrage mobilisierbar ist – Mietwohnungen, ebenso wie bezahlbares Wohneigentum, vor allem für Familien mit Kindern. Lokale Bündnisse für den Wohnungsbau können nach Guthmanns Worten hier Abhilfe schaffen, mit den nötigen Akzenten bei der Baulandausweisung und -mobilisierung sowie mit gezielten Förderanreizen.

29.05.2015 – Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen – Referat Presse – Presseinformation