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BGH Urteil zu Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung (Minol)

Nach dem BGH-Urteil: Was Vermieter jetzt bei der Heizkostenabrechnung beachten müssen

Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Brennstoffkosten und Heizkosten sind problematisch – Minol empfiehlt Vermietern, aufidentische Zeiträume zu achten

Leinfelden-Echterdingen, Februar 2012 – Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 1. Februar 2012 zur Abrechnung der Heizkosten (Az.: V III ZR 156/11) hat für viel Aufmerksamkeit gesorgt. Zahlreiche Medien, auch Rundfunk und Fernsehen, haben darüber berichtet. Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass Vermieter mit der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich entstandenen Brennstoffkosten an die Bewohner weiterreichen dürfen. Nicht zulässig sind hingegen Abrechnungen, die auf den Vorauszahlungen an den Energieversorger beruhen. Was genau dieses Urteil bedeutet und wie es sich konkret auswirkt, erklärt Frank Peters, Abrechnungsexperte beim Energiedienstleister Minol: „Ein Vermieter darf seinen Mietern nur den tatsächlich verbrauchten Brennstoff, etwa Erdgas oder Fernwärme, in Rechnung stellen. In der Praxis heißt das, der Vermieter muss warten, bis der Energieversorger den entsprechenden Zähler des Hauses abgelesen hat und ihm die Gas- oder Fernwärmerechnung zuschickt. Erst dann darf er diese Kosten mit der Heizkostenabrechnung an die einzelnen Haushalte weiterreichen.“

Oft gibt es dabei das Problem, dass der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung übereinstimmt. Ein Beispiel: Ein Stadtwerk rechnet nach dem traditionellen Gaswirtschaftsjahr ab. Es schickt dem Vermieter die Erdgasrechnung für das Haus immer im Herbst, zuletzt für den Zeitraum Oktober 2010 bis September 2011. Bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung richtet sich der Vermieter jedoch nach dem Kalenderjahr. Erstellt er also Anfang 2012 die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011, fehlen ihm die tatsächlichen Brennstoffkosten für die Monate, die sich nicht mit der Erdgasrechnung überschneiden: Oktober 2011 bis Dezember 2011. Um die Heizkosten dennoch zeitnah abrechnen zu können, hat er diesen Kostenanteil bisher aus den Pauschalzahlungen abgeleitet, die die Bewohner in den drei Monaten an das Stadtwerk geleistet haben. Weil für die pauschalen Vorzahlungen aber der Verbrauch des Vorjahres maßgeblich ist, ist diese Praxis nach dem aktuellen BGH-Urteil nicht mehr zulässig. Der Vermieter muss vom Stadtwerk die tatsächliche Erdgasrechnung für die fehlenden drei Monate erhalten – das wäre erst im Herbst 2012. Dann jedoch muss es schnell gehen: Für Heizkostenabrechnungen gilt schließlich die Ein-Jahres-Frist. Wie lässt sich dieses Dilemma am besten lösen? „Wir empfehlen Vermietern und Verwaltern, auf identische Zeiträume in der Brennstoffrechnung und in der Betriebskostenabrechnung zu achten“, sagt Frank Peters. „In einem ersten Schritt sollten sie den Erdgas- oder Fernwärmelieferanten auffordern, seinen Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung anzupassen. Falls das nicht möglich ist, empfehlen wir den umgekehrten Weg: die Betriebskostenabrechnung des Hauses so zu gestalten, dass sie den Zeiträumen des Wärmeversorgers entspricht.“

Minol, 02.2012

Elektronische Heizkostenverteiler machen die Heizkostenabrechnung transparenter

Leinfelden-Echterdingen, September 2011 – Jedes Jahr aufs Neue erfassen Ableser die Verbrauchswerte für die Heizkostenabrechnung an den Heizkörpern. In vielen Wohnungen sind dafür noch ältere Heizkostenverteiler mit Verdunstungsröhrchen installiert. Dabei gibt es längst eine bequemere Alternative: elektronische Heizkostenverteiler mit digitalem Display, wie der Minometer M6 von Minol. Während Verdunstungsröhrchen von Fachleuten ausgewertet werden müssen, sind die neuen Geräte für Jedermann leicht ablesbar. Bewohner können ihren eigenen Verbrauch stets im Auge behalten und die vom Ableser notierten Werte einfach nachvollziehen. Anders als Verdunstungs-Heizkostenverteiler, haben die modernen Geräte ein elektronisches „Gedächtnis“: Sie speichern die Endwerte der letzten 18 Monate und die Stichtageswerte des letzten beiden Abrechnungen. All diese Verbrauchswerte lassen sich auf dem Display aufrufen. Im Gegensatz zu den herkömmlichen Geräten messen sie nicht nur die Temperatur des Heizkörpers, sondern auch die Raumtemperatur – und damit präziser und feiner abgestuft. Ihre Sensoren ermöglichen eine genaue Wärmeerfassung bereits bei niedrigen Heizkörpertemperaturen. Für Hausbewohner wird die Heizkostenabrechnung transparenter, und Vermieter müssen mit weniger Rückfragen rechnen. Die Umrüstung auf die neue Technik ist unkompliziert: Das Aluminium-Rückenteil der alten Geräte kann am Heizkörper bleiben, nur der Aufsatz wird bei der nächsten Jahresablesung ausgetauscht. Noch mehr Komfort bieten elektronische Heizkostenverteiler als Funkversion: Der Ableser kann die Verbrauchswerte dann außerhalb der Wohnung erfassen. Interessenten finden unter www.minol.de (Produkte) weitere Informationen.

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  1. 08.12.2015 um 20:11

    Hausgeld-Vergleich berichtete am 07.12.2015 hierüber:
    Der Streit um unerträglich ungerechte Heizkostenverteilungen geht weiter!
    Das Landgericht Nürnberg/Fürth hat in einer aktuelleren Entscheidung ausgeführt:
    „Führt die Anwendung eines der Heizkostenverordnung entsprechenden Umlagemaßstabes zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in gravierendem Maße verstößt, entspricht die vorgenommene Verteilung nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.“ Hintergrund der Entscheidung über die Ungültigkeit einer Heizkostenabrechnung war der Streit über eine extrem ungerechte Heizkostenverteilung an einer Einrohrheizung, wie sie noch millionenfach vorhanden sind. Das Problem wird nach wie vor totgeschwiegen.
    Das Landgericht Nürnberg/Fürth hat es auf den Punkt gebracht: „Das grundsätzliche Problem derartiger Einrohrheizsysteme in Kombination mit elektronischen Heizkostenverteilern ist, dass die ungedämmt auf der Rohdecke verlegten Ringleitungen ständig von Wärme durchflossen sind. Auf diese Weise erfolgt eine – vom jeweiligen Nutzer nicht beeinflussbare und über die Heizkostenverteiler nicht messbare – Grunderwärmung der „günstig“ im Heizkreislauf liegenden Wohnungen. Dies hat zur Folge, dass Nutzer, deren Wohnungen an einer „günstigen“ Stelle liegen, ihre Wohnung allein oder ganz überwiegend durch nicht über die Heizkostenverteiler erfasste, vom Rohrleitungssystem abgegebene Wärme beheizen können, wohingegen diejenigen Nutzer, deren Wohnung sich an einer „ungünstigen“ Stelle der Ringleitung befindet, ihre Wohnung überwiegend über die mit Heizkostenverteilern versehenen Heizkörper beheizen müssen.“ Das ergibt dann die unakzeptablen Heizkostenspreizungen. Welche Abhilfemaßnahmen es geben würde, erfahren Sie unter Tel.: 09154/1602.

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  1. 25.02.2012 um 15:34

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