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Nach der Bauabnahme: Umkehr der Beweislast

von Wolfgangvan Dorsten

Nach der Bauabnahme- Umkehr der Beweislast

Bauherr Walter B. hatte ein schlüsselfertiges Wohnhaus zum günstigen Preis bauen lassen. Eine kompetente externe Bau-und Qualitätskontrolle hatte er aus vermeintlicher Kostenersparnis nicht eingesetzt.

Während der Bauzeit ging er fast jede Woche ein bis zweimal über die Baustelle und bewunderte gemeinsam mit seiner Ehefrau den Baufortschritt und wie schnell ja alles ging. Er machte auch schöne Erinnerungsfotos für später, denn die Kinder sollten ja mal sehen was Papa und Mama leisteten.

Der zugesagte Fertigstellungstermin rückte näher und der Bauträger lud den Bauherren freundlich  zur Bauendabnahme ein.

Bauherr B. bemängelte im wesentlichen Kleinigkeiten und sagte dass der Keller „ziemlich feucht sei“.

Das sei noch normale Baufeuchte und die anderen Mängel würden natürlich sofort behoben versprach der Bauträger und legte dann „noch freundlicher“ sein vorbereitetes  Abnahmeprotokoll zur Unterschrift vor, in dem er die Kleinigkeiten großzügig vermerkte . Jedoch kein Wort vom zum feuchten Keller!!

Abnahmeprotokoll gutgläubig unterschrieben, Trumpf verspielt !

Weil es bis dahin keine erkennbaren Probleme gab ,war Walter B. war damit einverstanden und unterschrieb das Abnahmeprotokoll. Ein paar Tage später wurden dann tatsächlich die bemängelten Kleinigkeiten behoben. Der feuchte Keller wurde in der Folgezeit jedoch nicht trocken und die Einliegerwohnung im Souterrain konnte nicht benutzt werden.

Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll hatte der Bauherrr nichts ahnend jedoch einen wichtigen rechtlichen Trumpf verspielt!

Beweislastumkehr.

Es geht hier um den juristischen Begriff der  Beweislast für Mängel und Schäden an Gebäuden.  Dh.  bis zur Abnahme eines Bauwerks liegt die Beweislast beim Unternehmer. Bis dahin kann der Bauherr Mängel reklamieren ohne beweisen zu müssen das tatsächlich ein Mangel , also ein Verstoß gegen vertraglich zugesicherte Eigenschaften und/oder ein Verstoß gegen die Regel der Bautechnik vorliegt. In dem Fall darf der Bauherr sogar nach der Rechtsprechung den bis zum 2-fachen Betrag für vorraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten (sog. Druckzuschlag). Der Gegenbeweis obliegt (noch) bei dem Unternehmer.

Bauherr jetzt in der Zwickmühle.

Bauherr Walter B. hatte jedoch davon nichts gewusst und das Haus bis auf die Kleinigkeiten abgenommen und durch seine Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll bestätigt.  Die volle Beweislast geht jetzt , ab Zeitpunkt der

Bauabnahme ,auf den Käufer über. Erkennt der Unternehmer (wie in diesem Fall) die behaupteten Mängel nicht an –oder weigert er sich die tatsächlichen Mängel zu beseitigen dann hat der Bauherr natürlich ein Problem. Es steht Ihm dann nur:

1. Der teure und langwierige ordentliche Rechtsweg offen.

2. Er kann aber auch das selbständige Beweisverfahren nach ZPO einleiten.

3. Ein Schiedsverfahren wählen. (Zustimmung des Unternehmers erforderlich)

4. Eine Mediation einleiten. ( Schlichtung im Handwerk , Zustimmung des

Unternehmers erforderlich).

Das selbständige Beweissicherungsverfahren für Baumängel und Bauschäden vorteilhaft  für Bauherren.

Im oben geschilderten Fall hat sich der Bauherr für das für Ihn vorteilhafte selbständige Beweisverfahren entschieden. Die Bedeutung dieses Verfahrens liegt darin, schnell und ohne großen Aufwand Tatsachen durch den eigenen Sachverständigen gerichtlich  feststellen zu lassen um kostspielige und langwierige  streitige Prozessverfahren bei Gericht zu vermeiden.

In dem oben geschilderten Fall ging die Sache für den Bauherren gut aus.

Der Unternehmer hat unser  Mängelgutachten anerkannt und auch unverzüglich die umfangreichen mangelhaften Abdichtungsmaßnahmen für den Keller beseitigt.

Nicht nur wir ,sondern auch Bauherren – und Verbraucherzentralen ,mahnen immer wieder eine eigene Qualitätskontrolle während der Bauzeit einzurichten und bei Bauabnahmen unbedingt einen eigenen sachverständigen Bauexperten hinzuzuziehen. Die Kosten in Höhe von ca. 1000,- bis 2000,- Euro stehen in keinem Verhältnis zum eventuellen finanziellem späteren Schaden.

Wvd Bauberatung
Wolfgangvan Dorsten, Bauphysiker
Sachverständiger für Mängel und Schäden
an Gebäuden u. Gebäudeinstandsetzung.
Mediator im Bauwesen und  Bauhandwerk.
Lettenstraße 13
71131 Jettingen
Tel. 07452 7081
E-Mail: Wolfgang.van@t-online.de
Homepage: http://www.wvd-bauberatung.de

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Kategorien:Bauherren, Baupraxis Schlagwörter: , ,
  1. 02.05.2011 um 21:47

    Lieber Wolfgang Haegele,
    es stimmt: „Grau ist nur alle Theorie“.
    Nenne deshalb doch bitte Ross und Reiter für deine Behauptungen.

    In solchen Angelegenheiten blicke ich auf über
    40-jährige Erfahrungen zurück und ich weis von was ich rede !
    Viele Grüße
    Wolfgang van Dorsten (der Bauphysikopa aus dem Schwarzwald)

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  2. 01.05.2011 um 19:20

    „Die Bedeutung dieses Verfahrens liegt darin, schnell und ohne großen Aufwand Tatsachen durch den eigenen Sachverständigen gerichtlich feststellen zu lassen um kostspielige und langwierige streitige Prozessverfahren bei Gericht zu vermeiden.“

    Grau nur ist alle Theorie – ich rate eher von der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens ab – dauert fast so lange wie ein richtiger Prozess und kostet fast das Selbe und bringt in den seltensten Fällen ein streitvermeidendes Ergebnis.
    http://www.youtube.com/user/haera100#p/a/u/1/cpcAu7FO1d0

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